Земля требует ответственности

В Казахстане, обладающем девятой в мире территорией, казалось бы, в принципе, не должно быть земельных споров. Но, к сожалению, таковых из всех поступивших в 2018 году в суды республики дел было почти семь с половиной тысяч. Часть из них связана с незаконным предоставлением участков и с их принудительным изъятием. В чем суть этих споров? Почему местная власть сначала дает землю, а потом через суды под разными предлогами ее забирает? Газета “Время” побеседовала с судьей Верховного суда Валерием НОЗДРИНЫМ.

- Валерий Владимирович, почему так много земельных споров? Чего не хватает нам: земли или знаний, как ее использовать?

- И того и другого! При нашей, казалось бы, обширной территории и небольшой плотности населения земли должно хватить всем. Однако только некоторые участки пригодны для применения в сельхозпроизводстве или строительстве. Поэтому государство не может безгранично удовлетворять все запросы.

Как вы знаете, людям для индивидуального жилищного строительства предоставляются участ¬ки, если там уже есть инфраструктура: электро-, водо-, теплоснабжение, связь и т. д. Без учета этих факторов нельзя давать разрешение на использование земли, соответственно, возводить сооружения. Это должно быть учтено при разработке или пересмотре генплана любой территории. Причем в последнем случае необходимо заранее уведомить об этом тех, чьи интересы могут быть затронуты.
Такие же проблемы касаются и участков для предпринимателей.

- Представители Национальной палаты предпринимателей “Атамекен” заявили о выявленных прокуратурой свыше 2,5 тысячи нарушений. В чем их суть? Акиматы давали участки без конкурсов. Но это прямое нарушение закона. Поэтому прокуроры направили акиматам представления об их устранении. А акиматы подали в суды иски, чтобы признать недействительными договоры аренды участков, которые сами же ранее выдавали...

- А что в итоге? В итоге страдает добросовестный предприниматель, который без тени сомнения доверился местной власти и вложил в полученный под бизнес участок немалые средства. Начал вести хозяйство, развернулся... И вдруг спустя месяцы, а зачастую и годы ему предъявляют иск о признании решения акима незаконным и договора аренды недействительным.

Чтобы найти решение проблемы, нужно изучить ее корни.
Как это могло произойти? Я бы выделил шесть важных моментов.

Первое. Да, вы правы, сотрудники акиматов непоследовательны в своих действиях. Потому что они, к сожалению, не всегда верны букве закона, возможно, из-за элементарного его незнания или намеренного нарушения.

А закон здесь точен и прост. Так, статья 48 Земельного кодекса требует давать участки (кроме некоторых видов) только с торгов. Никакого иного способа нет.

Теперь смотрите: в суд поступил такой иск. Как он должен быть рассмотрен? Судья на процессе не может рассуждать о правильности или несовершенстве закона и не может в таких случаях принимать решения вопреки закону, исходя из критериев разумности и справедливости. В то же время, к сожалению, для суда по закону не должна иметь правового значения добросовестность лица, получившего землю без торгов. Почему? Объясню: даже если бизнесмен получил участок, вложил средства, не зная, что аким выдал его с нарушением закона, суд обязан признать его действия незаконными, а сделку недействительной. То есть должен строго соблюдать закон!

Вы логично спросите: а защищены ли интересы добросовестного приобретателя участка? Отвечу: да, нормами статей 166 и 922 Земельного и Гражданского кодексов, пунк¬том 3 статьи 14 Предпринимательского кодекса. Они регламентируют возмещение за счет бюджета вреда, причиненного госорганами изданием незаконных актов. По пункту 4 статьи 157-1 Гражданского кодекса суд может взыскать с виновной стороны, действия которой вызвали недействительность сделки, в пользу другой понесенные в связи с этим убытки. То есть предпринимателю необходимо подсчитать причиненный ему ущерб и взыскать его с виновного госоргана. Но это нужно сделать в рамках другого гражданского иска.

Второе. Статья 137 КоАП предусматривает административную ответственность должностных лиц за предоставление участков в нарушение закона. Несмотря на много случаев предоставления участков без торгов, по статистике таких дел практически нет. Это говорит о том, что наличие формальной ответственности не решает проблемы.

Третье. Дает о себе знать и час¬тая смена чиновников, иными словами, отсутствие так называемой преемственности.

- А когда происходит принудительное изъятие участков?

- Использование земли должно служить во благо обществу. Земля дана для строительства жилья, значит, она не может использоваться для сельхозпроизводства. Если же участок выдан для ведения сельского хозяйства, то, разумеется, любое другое строительство там будет незаконным. Здесь также все просто. Земля дана для возведения необходимого городу объекта и не используется вовсе. Разве это будет отвечать задачам земельного законодательства и общественного блага? Конечно же, нет!

Когда происходит изъятие? Допустим, бизнесмену дали землю под магазин. Он огородил территорию, установил сторожку, подготовил эскиз и по каким-то причинам на этом вся его активность закончилась. Сроки истекли, и акимат резонно проверяет использование земли. Магазина нет - бизнесмен привлекается к ответственности, ему дается срок для принятия мер. Если это не приносит результата, акимат обращается в суд о принудительном изъятии участка.

В случае когда суд удовлетворяет иск, эта земля выставляется на торги и продается другому предпринимателю, более заинтересованному в ее освоении.

- А есть пределы освоения? Что вообще означает этот термин?

- Мы подошли к не менее актуальному четвертому вопросу. Здесь проблема в том, что в законе не прописаны эти самые “пределы освоения”. То есть можно ли считать освоением, если имеется эскизный проект разработки, участок огорожен и возведена сторожка? Или когда собственник уже построил магазин без документов?

Случаи неосвоения, как сама жизнь, конечно, бывают разные. Например, собственник получил документы, чтобы начать строительство, но заболел. Работы так и не начались, сроки уже истекли. Уполномоченный орган выполнил все процедуры, о которых я уже говорил, и обратился в суд. Что должен делать суд? Изъять участок или отказать в иске, признав болезнь бизнесмена уважительной причиной неосвоения?

Пятое. Случается, когда бизнесмен получил все документы и приступил к строительству. На полученный в банке кредит даже возвел магазин до определенного уровня. Однако по независящим от него причинам (например, прекращение финансирования) был вынужден остановить стройку. Вот вам и долгострой. Их у нас сотни. Согласитесь, нескончаемая стройка портит облик города, архитектурную эстетику, а порой может быть угрозой для жизни человека и для окружающей среды. А сколько это приносит страданий несостоявшимся хозяевам!..
Инвесторы готовы купить эти долгострои. Но проблема в другом: закон не позволяет изъять их у собственника.

Шестое. Бывает и такое: на участке, выделенном для возведения индивидуального жилья, построено общежитие для сдачи комнат в аренду и извлечения прибыли. Видите различие и нецелевое использование? Повторюсь: такие действия незаконны и влекут изъятие участка или снос строения.

- Проблемы серьезные, и они требуют своего решения. А каков выход из создавшегося положения?

- В Верховном суде неоднократно обсуждались эти проблемы, чтобы лучше защитить права граждан и чтобы в будущем такие вопросы не возникали.
Создана межведомственная рабочая группа. В ее состав вошли судьи, представители прокуратуры, Минсельхоза, НПП “Атамекен” и партии “Ақ жол”. Состоялось несколько горячих результативных дискуссий. Совместно выработаны следующие решения.

1. Внести поправки в Земельный кодекс, а также в закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Это позволит установить единые критерии продления сроков освоения участков, изменения процедуры изъятия для строительства, в том числе незавершенных объектов.

2. Внедрить цифровизацию в процедуру предоставления участка с момента подачи заявления до принятия решения и внесения в базу земельного кадастра. Это уберет накладки, когда один и тот же участок дают разным людям. Насколько мне известно, эта работа уже проводится.
Очень важно акиматам отслеживать судебные акты по земельным спорам и связанные с этим случаи незаконного предоставления участков, чтобы выявлять причины допущенных ошибок. И если установлена вина конкретных должностных лиц - привлекать их к ответственности.

3. Решено также внести поправки в нормативное постановление Верховного суда “О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства” (НП). В нем мы предлагаем конкретизировать термин “освоение”. Так, участок будет считаться освоенным, если у собственника есть все разрешения и экс¬пертиза проекта. В изъятии такого участка суд откажет.

Фактическим освоением предлагаем считать, если собственник имеет документы с неистекшими сроками на строительство, начал проводить работы, соблюдая закон об архитектурной и строительной деятельности.

К уважительным причинам неосвоения предлагаем отнести невозможность получения градостроительной документации, отсутствие инфраструктуры, несвоевременное уведомление предпринимателя об изменении генплана и др.

- Но такие действия подразумевают перестройку деятельности акиматов...

- Разумеется. Причем мы предлагаем также внести поправки в закон о передаче функций контроля за рациональным использованием земли Минсельхозу. Это позволит установить контроль за соблюдением законности и обеспечением прозрачности предоставления зем¬ли. По консолидированному мнению рабочей группы, Минсельхозу необходимо своевременно выявлять факты незаконного предоставления участков. Согласитесь, не может же аким выделять участки и контролировать свои же действия.

В 2014 году территориальные земельные инспекции центрального уполномоченного органа упразднены с передачей их функций по осуществлению госконтроля за использованием и охраной местным исполнительным органам. Такой шаг породил конфликт интересов, который влияет на объективность и прозрачность осуществления этих функций. Это происходит из-за того, что уполномоченные местные органы, предоставляющие участки, и земельные инспекции, контролирующие законность их предоставления и использования, подчиняются только областному акимату.

Нужно предоставить право акиматам предъявлять иски о принудительном изъятии долгостроя у собственника. Возможно, применить опыт других стран по его использованию после продажи с аукциона и возмещения расходов собственнику.

Считаем нужным законодательно запретить первичному собственнику отчуждать участок до его освоения. Такой шаг исключил бы действия недобросовестных приобретателей, которые изначально не собирались осваивать землю, а приобретали ее с целью перепродажи. Но такой вопрос требует дополнительной проработки, так как введение запрета может ограничивать права собственности.

- А как избежать судебных споров? Что надо учитывать при оформлении договоров?

- Прежде чем предпринимать какие-то меры, землепользователю надо четко изучить свои права и обязанности. Не лишней будет и консультация у специалистов о всевозможных рисках, чтобы заранее предусмотреть шаги по их исключению. Например, может быть, стоит изучить историю участка: кто был прежним владельцем, насколько он использовал его по назначению, есть ли непогашенное бремя, в порядке ли документация и т. д. Малейшее несоблюдение этих требований рано или поздно приведет вас к спору. И тогда, даже если вы добросовестный землепользователь, защитить ваши интересы будет непросто.

Как вы понимаете, охватить весь спектр проблем по этой теме достаточно сложно. Надеюсь, проведенная работа позволит снять некоторые из них.

- Когда и как все это будет реализовано?

- Мы направили свои предложения в правительство, выводы рабочей группы всем акимам и уже подготовили проект НП, который вынесем на обсуждение ближайшего пленарного заседания Верховного суда.
Рустем МЕЙРАМОВ, Нур-Султан
скачать dle 10.4 win-1251Forex блог matrade
рейтинг: 
Оставить комментарий