Споры, связанные с реализацией договоров долевого участия и вытекающие из них последствия

Обеспечение населения жильём относится, как с экономической, так и с социально-политической точки зрения, к самой важной сфере, требующей определённых правовых норм. Хотя и здесь так же действует принцип свободы договора, однако в области строительства жилья имеют место быть определённые риски, которые должны быть равномерно распределены между договаривающимися сторонами. Если исходить из основного принципа, что инвестор сначала должен воздвигнуть здание и лишь затем продавать квартиры, то он несёт на себе риск окупаемости построенных квартир. Если же инвестор одолжил деньги на строительство у банка, то в данном случае рискует банк, а вдруг заёмщик обанкротится. Если же сначала квартира продаётся, прежде чем её построили, то рискует покупатель квартиры — получит ли он соответствующую услугу за свои деньги.

Вследствие свободы договора на практике образовалось множество различных юридических конструкций. Отправным пунктом всегда является вопрос — от какого имени и за чей счёт будет выстроено здание. Как правило, в случае многоквартирных домов это общество/сообщество, приобретающее от своего имени участок земли, выстраивающее дом и продающее квартиры членам сообщества. Данная конструкция может меняться в том плане, что будущие владельцы квартир объединяются в организацию, приобретают участок земли и строительная компания выстраивает дом. То есть строительная компания получает заказ на строительство дома для приобретателей. Поскольку спрос на новые квартиры достаточно высок, то для решения проблемы в июле 2006 года был Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» и на его основании в ноябре 2009 года Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве в форме постановления правительства. Данные положения содержат с одной стороны публично-правовые Положения в форме правил лицензирования. Однако основная задача это установление частноправовых отношений между сторонами по договору.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом, регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

Долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения.

Дольщик - физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое участвует в строительстве жилых зданий путем внесения денег на текущий счет (депозит дольщика) в банк-агент, предназначенных для дальнейшего перечисления проектной компании.

Уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее - уполномоченный орган) - государственный орган,
осуществляющий руководство в сфере долевого участия в жилищном строительстве.

Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждается уполномоченным органом.

По договору о долевом участии в жилищном строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании). Дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленных договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

Разрешение проблем участников долевого строительства возможно только путем судебного урегулирования. Обеспечение точного и неуклонного соблюдения законности при защите прав граждан, пострадавших вследствие преступных действий застройщиков возложено на правоохранительные органы и суд.

Так, несоблюдение условий договора создания объекта долевого строительства, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства, дает дольщику основание на судебную защиту своих прав.
Однако даже признание застройщиком наличия дефектов в построенном объекте не всегда решает судьбу спора в интересах дольщика, если последним не соблюдены нормы действующего законодательства.

Право дольщика на предъявление требования к застройщику должно быть основано на договоре или нормативном акте. В связи с этим решение суда будет зависеть от того, насколько юридически грамотно и аргументировано дольщик заявит свое требование.

Для обеспечения гарантии дольщикам принят Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», введенный в действие с 01 января 2007 года. Основные положения данного закона.

В соответствии со ст.4, 5 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» уполномоченный орган:
осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве;
ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12% от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;
запрещает и получает необходимые документы в порядке установленном законами Республики Казахстан;
выносит предписание об устранении выявленных нарушений законодательства РК о долевом участии в жилищном строительстве, а также принимает решение о применении к застройщикам принудительных мер;
выдает, приостанавливает действие или лишает в судебном порядке лицензии застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков предусмотренные законодательными актами РК.
Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон.

Указанный закон предусматривает типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждаемый Правительством Республики Казахстан.

В соответствии со статьей 15 указанного закона реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается. Слабым звеном обязательства является дольщик.
A) для экономии денежных средств договора по рассматриваемым делам заключались в получении квартиры в черновом варианте.
Б) как правило, средства дольщиками получены по кредитным договором с Банком по чрезмерно высоким процентам.
B) нарушение сроков сдачи объекта или в последующем не завершении строительства.
Г) по рассмотренным делам дольщик не застрахован от предпринимательского риска застройщика.
Д) не сданное жилье в срок или не завершенное строительство не является основанием к расторжению кредитных договоров с Банком.
Ж) правовая безграмотность физических лиц, отсутствие надлежащий правовой помощи со стороны юридических фирм коллегии адвокатов.

Судья Алматинского районного суда г.Астаны
Суюндикова Л.К.
скачать dle 10.4 win-1251Forex блог matrade
рейтинг: 
Оставить комментарий